La nature de l’activité qu’elle exerce lui permet de se distinguer des structures commerciales de type SARL, SAS ou SA par exemple. parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), ou. De manière générale, le professionnel doit choisir entre la création d'une entreprise individuelle, en optant notamment pour le statut de la micro-entreprise, ou la constitution d'une société, qui présente plus de contraintes mais assure la pérennité de l'activité. Il faut en pratique conclure un contrat de location avec un loyer correspondant ou approchant la valeur locative. L’associé ne pourra pas dans ce cas imputer le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. Dans le cadre d’une SCI ou Société Civile Immobilière, la société ne peut être constituée que par deux associés au minimum. Dans ce cas, les plus-values générées seront soumises non plus l’impôt sur les plus-values immobilières mais au régime des plus-values professionnelles. Ainsi, la cession d’un immeuble appartenant à une société soumis à l’IS s’avère plus fiscalisée. L’immeuble en question m’appartient via une sci ir, j’ai négocié en vain avec les locataires pour le passé en meublé . L’autre atout de la SARL familiale est de pouvoir cumuler son régime avec  celui de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP)  (Cf Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle). Contrairement à la SCI, qui est fréquemment constituée par les membres d’une même famille pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier, il est préférable de créer une SAS … Cette option n’est toutefois valable que 5 ans. Vous serez alerté(e) par courriel dès que la page « Location meublée ou vide : quelles différences ? L’équipe LegalPlace.fr, A ce jour j’ai une SCI et on m’a conseillé de changer pour me déclarer en SAS qu’elles seront les avantages par appot a la SCI et les incovenient en sachant que je me sort aucun salaire, LegalPlace L’avantage fiscal est de taille et permet de rendre plus attractif un investissement dans l’immobilier au travers d’une SAS que d’une SCI. Enfin, en cas de cession de parts d’une SARL de famille à prépondérance immobilière, l’associé pourra bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers permettant d’appliquer un abattement pour durée de détention des parts sociales. En premier lieu, pour être « de famille », la société doit être constituée exclusivement entre : Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage soit par le PACS. A l’occasion de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, faites appel à un avocat en droit immobilier et un avocat en droit des sociétés afin de sécuriser les conséquences de l’opération, © 2020 – Tous droits réservés Legal Action | Mentions légales | Conditions générales | Politique de confidentialité | Société d’avocats au Barreau de Bordeaux, Vous avez une question ? De manière générale, 2 choix s’offrent aux porteurs de projets immobiliers : La Société civile immobilière (SCI) est une catégorie de société civile très populaire en France, fréquemment choisie par des proches qui décident de constituer une SCI familiale afin d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier détenu en commun. Les recettes de la SARL tirées de la location meublée pourront dès lors aller jusqu’à 46.000 € par an. Si vous souhaitez faire de la location nue, alors il s'agira de choisir entre SARL IS, SCI IR ou SCI Cette appellation regroupe en réalité les SARL pouvant bénéficier du régime dérogatoire d’imposition à l’IR puisque cette société est par principe, de droit, soumise à l’IS. Si cette activité répond à des critères commerciaux et relève donc du régime de l’impôt sur les sociétés, certaines exceptions permettent de relever du … Ainsi, constitue une SARL de famille, la société constituée entre : En revanche, n’est pas « de famille » la SARL constituée entre : En cours d’existence, ce statut peut être remis en cause en cas d’entrée d’un nouvel associé ne répondant pas aux critères. Comme toute autre société commerciale, la SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS) : Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120€ lorsque 3 conditions sont remplies : Pendant les 5 premières années de son existence, la SAS dispose toutefois de la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR), et est taxée selon les mêmes modalités que la SCI soumise à l’IR. Il est important de déterminer lors de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, la forme sociale et le régime fiscal le plus adapté aux objectifs des associés. Si cela n’est pas possible, l’acquisition de l’immeuble par l’intermédiaire d’une SARL classique ou d’une SAS, soumise à l’IS, pourra également permettre de bénéficier de nombreux avantages. Il convient cependant que la moyenne des recettes HT de nature commerciale des 3 dernières années n’excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales HT réalisées sur la même période (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330). Nous utilisons des cookies pour améliorer votre expérience avec nos services. Si ta SCI faisant de la location meublée (au-delà de la tolérance de 10 % des recettes qui permet de rester à l’IR) est soumise à l’IS il est possible de faire de la location meublée sous une forme sociétale tout en relevant de l’IR via une SARL de famille. A défaut, le régime de la SARL familiale ne pourra jouer ou sera remis en cause. La location meublée est une activité commerciale pour l’administration fiscale, Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), Les conséquences fiscales sur la SCI et ses associés, L’acquisition par une « SARL de famille », liens de parenté directe ou collatérale, Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP)Â, Cf Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle, L’acquisition par une société commerciale. S’agissant de la fiscalité de la cession des parts de la SCI soumise à l’IS, l’associé cédant sera imposé selon le régime des plus-values sur valeurs mobilières. Si vous continuez à utiliser ce site, nous supposerons que vous en êtes satisfait. Cet exercice d'une activité commerciale par la SCI peut impacter son régime fiscal et la soumettre à l'IS. Quand investir dans l’immobilier en SAS ? Soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice de la société sera imposé directement à son niveau au taux de 15 % jusqu’à 38.120 € et 28 % au-delà. Soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice de la société sera imposé directement à son niveau au taux de 15 % jusqu’à 38.120 € et28 % au-delà. Pourtant, bien que la société civile immobilière (la fameuse SCI) possède de nombreux atouts pour gérer de l’immobilier en général, cette structure juridique n’est pas la panacéepour la location meublée D’abord, pour réussir la création de sa SCI, il faut abso… De même, à la différence de la SCI, la SARL de famille reste assujettie à l’IR même lorsqu’elle tire plus de 10 % de ses revenus HT d’une activité de location meublée. La remise en cause peut également résulter d’un divorce ou de rupture du PACS de certains associés. Le passage de la société à l’IS est irréversible. Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. La location meublée en société : SCI ou société commerciale ? Ainsi, lorsque vous investissez dans l’immobilier avec la SAS, vous pouvez faire la location meublée, l’achat, la revente… 37 n° 84 et s. ; voir aussi Dictionnaire Permanent Gestion immobilière fascicule Location meublée). Nous utilisons des cookies pour vous garantir la meilleure expérience sur notre site web. Dans le cas d’une SARL ou SAS à l’IS, les revenus sont imposés au niveau de la société. Nous vous invitons à cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ , vous serez mis en relation avec nos avocats partenaires. Nos formalistes se chargent de tout et vous garantissent de faire immatriculer votre société au RCS dans les plus brefs délais. Cependant, vous pouvez basculer la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) pour avoir le droit de faire de la location meublée. En outre, en cours de vie sociale, le régime fiscal de l’IS permet d’amortir comptablement le bien immobilier. Or, dans l’hypothèse où la SCI exercerait une activité de location meublée, même accessoire, cela pourrait remettre en cause son régime fiscal. De manière exceptionnelle, l’administration fiscale tolère l’imposition de la société à l’IR lorsque le montant HT des recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant des recettes totales HT. un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires de PACS ; deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires de PACS ; un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ; deux époux ou partenaires de PACS et l’enfant du premier lit de l’un des époux ou pacsé. Surtout, la base imposable de la plus-value professionnelle sera nettement plus importante dans la mesure où elle sera égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette c’est-à-dire après amortissement. Si la SARL de famille est composée de deux associés à 50 %, chacun pourra percevoir au maximum 23.000€. Déclaration de bénéficiaires effectifs, La modification des statuts d’une société, Société à responsabilité limitée (SARL), investir à plusieurs dans l’immobilier, Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/, Limitée au montant des apports au capital social, Civile par nature, avec possibilité d’exercer une activité commerciale (location meublée), Nomination d’un commissaire aux comptes dans certains cas, Dépôt des comptes à la clôture de l’exercice social, Chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7.63 millions d’euros, Le capital social est entièrement libéré, Le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%. Par exception, cette forme sociale est soumise aux dispositions générales du Code civil, et notamment ses articles 1845 et suivants. 75010 – Paris. Pourtant il est souvent plus intéressant de choisir d’autres structures juridiques comme la sasu ou la SARL. Devant l’impossibilité de réaliser une activité de location meublée au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI) – « Location meublée et SCI, c’est prendre le risque d’une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) –, la recours à la SARL de famille est … Quand choisir la SAS : ce type de société est adapté à un ou plusieurs associés qui souhaitent exercer une activité immobilière commerciale, comme l’achat pour revente ou la location meublée. La location meublée de logement d’habitation ( LMNP, Micro Bic ou SCI) est une situation de fait.Elle consiste à louer un bien où le propriétaire a pris le soin de le meubler afin que le locataire n’ai pas à se soucier de la fourniture d’un lit, d’un four …. C’est vrai que je parle majoritairement de la location meublée en nom propre, par le biais du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (régime réel ou micro BIC), par exemple. La SARL de famille permet également d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. En revanche, lorsque la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, celle-ci … Si votre but est avant tout commercial la SAS est plus adaptée, si votre but est l’acquisition d’un bien dont vous aurez la jouissance la SCI semble à privilégier. La SCI est alors dite transparente. Oui oui sarl de famille à l’IR avec location meublée et j’ai le statut LMP, désolé pour ce raccourci. Néanmoins, si la location meublée est facilement compréhensible, le moyen d’y parvenir est complexe. Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % d’ici 2022. Le passage à l’IS est surtout très désavantageux en cas de cession de l’immeuble. La SCI se caractérise par des formalités de gestion simplifié par comparaison à la SAS : La SAS constitue une alternative intéressante à la SCI pour investir dans l’immobilier, mais n’est pas nécessairement créée pour les mêmes raisons. Avant d’investir dans un bien immobilier, il est important d’identifier la forme juridique la plus adaptée aux attentes et aux objectifs des associés, notamment sur le plan de la fiscalité et de la gestion. Donc la seule solution pour optimiser mon patrimoine immobilier vis à vis de l’IFI est de le vendre. 1er point : est-ce qu’il y aura de la location meublée au niveau des logements ? Bien souvent, lorsque les gens entendent parler d’immobilier, ils font immédiatement le lien avec ce sigle : SCI. Les bénéfices sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Nous vous remercions d’avoir choisi LegalPlace.fr. Dans cette hypothèse, aucune somme n’est distribuée à l’associé mais ce dernier doit payer de l’impôt. Toutefois, lorsque la SCI exerce une activité commerciale, comme la mise en location de logements meublés, elle relève impérativement du régime de l’impôt sur les sociétés (IS), à l’instar de l’ensemble des sociétés commerciales, et donc de la SAS. SCI ou SCPI : caractéristiques et différences, Créer une Entreprise Individuelle (EI) ou une SASU. La SAS est soumise aux obligations incombant à toutes les sociétés commerciales : Plusieurs statuts sont disponibles pour exercer une activité de gestion locative. Nous nous chargeons de toutes les étapes de la procédure jusqu’à l’immatriculation de la société au RCS ou au RM, et ce pour un prix réduit. S’il est possible d’opter à l’IR lors de la constitution d’une SARL classique, cette option n’est que temporaire et d’une durée de 5 ans au maximum. Afin de changer la forme sociale de la société et de transformer une SAS en SCI, il convient de suivre la procédure de modification des statuts, qui se révèle fréquemment très contraignante. Une SCI qui loue en meublé pendant trois ans consécutifs est passible de … Cela semble logique de détenir de l’immobilier en SCI, vu que le terme immobilier figure dans le nom de la société. 2ème point : la responsabilité des actionnaires, comme vous l’avez souligné, est limitée aux apports en SAS, contrairement à la SCI. C’est le cas par exemple lorsque les revenus de la société sont calqués sur ses besoins de trésorerie notamment pour rembourser l’emprunt bancaire. Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. De ce fait on peut également exploiter une sorte de faille juridique. Une SCI peut juridiquement exercer une activité de location meublée car il est admis en général par la doctrine dominante que l'activité de location meublée est une activité civile (voir par exemple en ce sens Jurisclasseur com. Fiscalement, et sauf option particulière, une SCI est assujettie de plein droit à l‘Impôt sur le revenu (IR). Ainsi, la mise à disposition gratuite est analysée comme un « acte anormal de gestion » par l’administration fiscale. La plupart du temps, lorsque l’on parle d’investissement immobilier, c’est souvent à la Société Civile Immobilière (SCI) à laquelle on pense en premier. C’est la conséquence de la « transparence fiscale ». La qualité de SARL de famille suppose cependant le respect de certaines conditions. I. LES LIMITES DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SCI, II. La plus-value sera ainsi fiscalisée au barème progressif de l’IR (plus prélèvement sociaux), en pouvant toutefois bénéficier de l’abattement suivant : L’associé cédant a  également la possibilité désormais d’être imposé au taux forfaitaire de 30 % selon le mécanisme dit de la « flat tax ». Cette dernière dispose alors d’un double mécanisme de rattrapage : 1.     Au niveau de la société, elle pourra réintégrer dans son résultat fiscal les loyers qui auraient dû être perçus. De plus, pour éviter des difficultés lors de l’année de franchissement de ce seuil de 10 %, l’administration fiscale admet que la société conserve le bénéfice de l’IR durant l’exercice de dépassement. fasc. Les bénéfices de la société à l’IS subiront une double taxati… Du fait de son objet civil, la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) : à ce titre, les bénéfices réalisés par la société au cours de l’exercice social sont distribués aux associés au prorata de leur participation au capital social, et déclarés à l’administration fiscale sur leur déclaration de revenus. La location meublée, pollution potentielle de l’activité civile d’une SCI. Selon l’administration fiscale, une location est considérée comme meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405 n° 10). La déclaration s’effectue sur l’imprimé d’ensemble des revenus, à laquelle doivent être joints divers document… La location meublée constitue une activité secondaire de la SCI exercée de manière non habituelle : le caractère occasionnel ou habituel de l’activité est apprécié selon la fréquence et la durée des locations. Enfin, en cas d’assujettissement à l’IS, il ne sera plus possible d’utiliser les déficits de la société. Beaucoup de Français privilégient la SCI. Pour ouvrir un PEA, il vous suffit de contacter votre banquier ou toute autre banque. Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % d’ici 2022. La SAS est une société commerciale dont le régime est bien plus souple que celui des autres sociétés de la même catégorie comme la SARL ou la Société anonyme (SA) : Si vous optez pour la création d’une SAS, LegalPlace peut se charger pour vous des formalités de constitution de la société. Le choix va dépendre de son imposition future qu’il faut tenter de prévoir. deux frères et le fils de l’un d’eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l’un des frères) ; deux époux leurs enfants respectifs non communs ; deux beaux-frères (sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sœur) ; deux concubins et leurs enfants communs ; un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux. La SCI ne pourrait pas conserver le bénéfice de l’IR et que . Si vous faites de la location meublée ou de la location courte durée et que vous faites le choix de la SCI, votre SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce point est loin d’être négligeable. En cas de société à l’IR, l’associé est imposé personnellement sur les revenus de la société alors qu’aucun dividende n’est distribué. » sera mise à jour significativement Pour l’administration fiscale, l’activité de location meublée est en effet assimilée à une activité commerciale. Par conséquent, elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (Articles 35 et 206-2 du CGI). Selon l’importance des revenus, les contribuables sont soumis à certaines obligations : - Le régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 32.600 euros. Une SARL dite « de famille » n’est rien d’autre une SARL classique. En effet, alors que la location nue de locaux d'habitation ou de locaux professionnels est considérée comme un acte civil, la location meublée est qualifiée de commerciale. SA, SARL, EURL et EIRL : quel statut choisir ? Les montant réintégrés seront calculés en fonction de la valeur locative de l’immeuble, 2.    Au niveau de l’associé bénéficiaire, il sera imposé sur le montant du revenu présumé distribué par la SCI, si celle-ci avait perçu un loyer. Or, il peut être opportun d’opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) lorsque l’investissement est destiné à réaliser de la location meublée. L’associé ne sera fiscalisé qu’en cas de versement effectif de dividendes. Lorsque l'activité envisagée est exclusivement centré sur la gestion d'un patrimoine immobilier ou l'exploitation de biens immobiliers, le choix de référence demeure la SCI pour exercer une activité d'investissement immobilier, bien que d'autres formes sociales puissent être adaptées. Vous ne pouvez pas faire de location meublée ou de location courte durée ou de location saisonnière avec une SCI à … Quand choisir d’investir dans l’immobilier en SCI ? 40 rue de Paradis En effet, le fonctionnement de la SAS, qui se caractérise par la grande liberté conférée aux associés dans la rédaction des statuts, est adapté à l’exercice d’une activité commerciale. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement. Ainsi, lorsque la SCI loue des biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés, la SCI est exonérée de TVA sans aucune option pour l’assujettissement à la TVA possible.