La nature de lâactivité quâelle exerce lui permet de se distinguer des structures commerciales de type SARL, SAS ou SA par exemple. parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parentsâ¦), ou. De manière générale, le professionnel doit choisir entre la création d'une entreprise individuelle, en optant notamment pour le statut de la micro-entreprise, ou la constitution d'une société, qui présente plus de contraintes mais assure la pérennité de l'activité. Il faut en pratique conclure un contrat de location avec un loyer correspondant ou approchant la valeur locative. L’associé ne pourra pas dans ce cas imputer le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. Dans le cadre dâune SCI ou Société Civile Immobilière, la société ne peut être constituée que par deux associés au minimum. Dans ce cas, les plus-values générées seront soumises non plus lâimpôt sur les plus-values immobilières mais au régime des plus-values professionnelles. Ainsi, la cession dâun immeuble appartenant à une société soumis à lâIS sâavère plus fiscalisée. Lâimmeuble en question mâappartient via une sci ir, jâai négocié en vain avec les locataires pour le passé en meublé . Lâautre atout de la SARL familiale est de pouvoir cumuler son régime avec celui de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) (Cf Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle). Contrairement à la SCI, qui est fréquemment constituée par les membres dâune même famille pour optimiser la gestion dâun patrimoine immobilier, il est préférable de créer une SAS ⦠Cette option nâest toutefois valable que 5 ans. Vous serez alerté(e) par courriel dès que la page « Location meublée ou vide : quelles différences ? L’équipe LegalPlace.fr, A ce jour j’ai une SCI et on m’a conseillé de changer pour me déclarer en SAS qu’elles seront les avantages par appot a la SCI et les incovenient en sachant que je me sort aucun salaire, LegalPlace Lâavantage fiscal est de taille et permet de rendre plus attractif un investissement dans lâimmobilier au travers dâune SAS que dâune SCI. Enfin, en cas de cession de parts dâune SARL de famille à prépondérance immobilière, lâassocié pourra bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers permettant dâappliquer un abattement pour durée de détention des parts sociales. En premier lieu, pour être « de famille », la société doit être constituée exclusivement entre : Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusquâau deuxième degré, soit par le mariage soit par le PACS. A l’occasion de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, faites appel à un avocat en droit immobilier et un avocat en droit des sociétés afin de sécuriser les conséquences de l’opération, © 2020 – Tous droits réservés Legal Action | Mentions légales | Conditions générales | Politique de confidentialité | Société d’avocats au Barreau de Bordeaux, Vous avez une question ? De manière générale, 2 choix sâoffrent aux porteurs de projets immobiliers : La Société civile immobilière (SCI) est une catégorie de société civile très populaire en France, fréquemment choisie par des proches qui décident de constituer une SCI familiale afin dâoptimiser la gestion du patrimoine immobilier détenu en commun. Les recettes de la SARL tirées de la location meublée pourront dès lors aller jusquâà 46.000 ⬠par an. Si vous souhaitez faire de la location nue, alors il s'agira de choisir entre SARL IS, SCI IR ou SCI Cette appellation regroupe en réalité les SARL pouvant bénéficier du régime dérogatoire dâimposition à lâIR puisque cette société est par principe, de droit, soumise à lâIS. Si cette activité répond à des critères commerciaux et relève donc du régime de lâimpôt sur les sociétés, certaines exceptions permettent de relever du ⦠Ainsi, constitue une SARL de famille, la société constituée entre : En revanche, nâest pas « de famille » la SARL constituée entre : En cours dâexistence, ce statut peut être remis en cause en cas dâentrée dâun nouvel associé ne répondant pas aux critères. Comme toute autre société commerciale, la SAS est soumise par défaut à lâimpôt sur les sociétés (IS) : Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120⬠lorsque 3 conditions sont remplies : Pendant les 5 premières années de son existence, la SAS dispose toutefois de la possibilité dâopter pour lâimpôt sur le revenu (IR), et est taxée selon les mêmes modalités que la SCI soumise à lâIR. Il est important de déterminer lors de lâachat dâun bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, la forme sociale et le régime fiscal le plus adapté aux objectifs des associés. Si cela nâest pas possible, lâacquisition de lâimmeuble par lâintermédiaire dâune SARL classique ou dâune SAS, soumise à lâIS, pourra également permettre de bénéficier de nombreux avantages. Il convient cependant que la moyenne des recettes HT de nature commerciale des 3 dernières années nâexcède pas 10 % du montant moyen des recettes totales HT réalisées sur la même période (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330). Nous utilisons des cookies pour améliorer votre expérience avec nos services. Si ta SCI faisant de la location meublée (au-delà de la tolérance de 10 % des recettes qui permet de rester à lâIR) est soumise à lâIS il est possible de faire de la location meublée sous une forme sociétale tout en relevant de lâIR via une SARL de famille. A défaut, le régime de la SARL familiale ne pourra jouer ou sera remis en cause. La location meublée est une activité commerciale pour l’administration fiscale, Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), Les conséquences fiscales sur la SCI et ses associés, L’acquisition par une « SARL de famille », liens de parenté directe ou collatérale, Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP)Â, Cf Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle, L’acquisition par une société commerciale. Sâagissant de la fiscalité de la cession des parts de la SCI soumise à lâIS, lâassocié cédant sera imposé selon le régime des plus-values sur valeurs mobilières. Si vous continuez à utiliser ce site, nous supposerons que vous en êtes satisfait. Cet exercice d'une activité commerciale par la SCI peut impacter son régime fiscal et la soumettre à l'IS. Quand investir dans lâimmobilier en SAS ? Soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice de la société sera imposé directement à son niveau au taux de 15 % jusquâà 38.120 ⬠et 28 % au-delà . Soumise à lâimpôt sur les sociétés, le bénéfice de la société sera imposé directement à son niveau au taux de 15 % jusquâà 38.120 ⬠et28 % au-delà. Pourtant, bien que la société civile immobilière (la fameuse SCI) possède de nombreux atouts pour gérer de lâimmobilier en général, cette structure juridique nâest pas la panacéepour la location meublée Dâabord, pour réussir la création de sa SCI, il faut abso⦠De même, à la différence de la SCI, la SARL de famille reste assujettie à l’IR même lorsqu’elle tire plus de 10 % de ses revenus HT dâune activité de location meublée. La remise en cause peut également résulter d’un divorce ou de rupture du PACS de certains associés. Le passage de la société à lâIS est irréversible. Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. La location meublée en société : SCI ou société commerciale ? Ainsi, lorsque vous investissez dans lâimmobilier avec la SAS, vous pouvez faire la location meublée, lâachat, la revente⦠37 n° 84 et s. ; voir aussi Dictionnaire Permanent Gestion immobilière fascicule Location meublée). Nous utilisons des cookies pour vous garantir la meilleure expérience sur notre site web. Dans le cas d’une SARL ou SAS à lâIS, les revenus sont imposés au niveau de la société. Nous vous invitons à cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ , vous serez mis en relation avec nos avocats partenaires. Nos formalistes se chargent de tout et vous garantissent de faire immatriculer votre société au RCS dans les plus brefs délais. Cependant, vous pouvez basculer la SCI à lâIS (impôt sur les sociétés) pour avoir le droit de faire de la location meublée. En outre, en cours de vie sociale, le régime fiscal de lâIS permet dâamortir comptablement le bien immobilier. Or, dans lâhypothèse où la SCI exercerait une activité de location meublée, même accessoire, cela pourrait remettre en cause son régime fiscal. De manière exceptionnelle, lâadministration fiscale tolère lâimposition de la société à lâIR lorsque le montant HT des recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant des recettes totales HT. un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires de PACS ; deux frères ou sÅurs et leurs conjoints ou partenaires de PACS ; un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sÅurs ; deux époux ou partenaires de PACS et l’enfant du premier lit de l’un des époux ou pacsé. Surtout, la base imposable de la plus-value professionnelle sera nettement plus importante dans la mesure où elle sera égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette câest-à -dire après amortissement. Si la SARL de famille est composée de deux associés à 50 %, chacun pourra percevoir au maximum 23.000â¬. Déclaration de bénéficiaires effectifs, La modification des statuts dâune société, Société à responsabilité limitée (SARL), investir à plusieurs dans lâimmobilier, Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/, Limitée au montant des apports au capital social, Civile par nature, avec possibilité dâexercer une activité commerciale (location meublée), Nomination dâun commissaire aux comptes dans certains cas, Dépôt des comptes à la clôture de lâexercice social, Chiffre dâaffaires hors taxes inférieur à 7.63 millions dâeuros, Le capital social est entièrement libéré, Le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%. Par exception, cette forme sociale est soumise aux dispositions générales du Code civil, et notamment ses articles 1845 et suivants. 75010 – Paris. Pourtant il est souvent plus intéressant de choisir dâautres structures juridiques comme la sasu ou la SARL. Devant lâimpossibilité de réaliser une activité de location meublée au sein dâune Société Civile Immobilière (SCI) â « Location meublée et SCI, câest prendre le risque dâune imposition à lâimpôt sur les sociétés (IS) â, la recours à la SARL de famille est ⦠Quand choisir la SAS : ce type de société est adapté à un ou plusieurs associés qui souhaitent exercer une activité immobilière commerciale, comme lâachat pour revente ou la location meublée. La location meublée de logement dâhabitation ( LMNP, Micro Bic ou SCI) est une situation de fait.Elle consiste à louer un bien où le propriétaire a pris le soin de le meubler afin que le locataire nâai pas à se soucier de la fourniture dâun lit, dâun four â¦. Câest vrai que je parle majoritairement de la location meublée en nom propre, par le biais du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (régime réel ou micro BIC), par exemple. La SARL de famille permet également dâaugmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre dâassociés. En revanche, lorsque la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, celle-ci ⦠Si votre but est avant tout commercial la SAS est plus adaptée, si votre but est lâacquisition dâun bien dont vous aurez la jouissance la SCI semble à privilégier. La SCI est alors dite transparente. Oui oui sarl de famille à lâIR avec location meublée et jâai le statut LMP, désolé pour ce raccourci. Néanmoins, si la location meublée est facilement compréhensible, le moyen dây parvenir est complexe. Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % dâici 2022. Le passage à lâIS est surtout très désavantageux en cas de cession de lâimmeuble. La SCI se caractérise par des formalités de gestion simplifié par comparaison à la SAS : La SAS constitue une alternative intéressante à la SCI pour investir dans lâimmobilier, mais nâest pas nécessairement créée pour les mêmes raisons. Avant dâinvestir dans un bien immobilier, il est important dâidentifier la forme juridique la plus adaptée aux attentes et aux objectifs des associés, notamment sur le plan de la fiscalité et de la gestion. Donc la seule solution pour optimiser mon patrimoine immobilier vis à vis de lâIFI est de le vendre. 1er point : est-ce quâil y aura de la location meublée au niveau des logements ? Bien souvent, lorsque les gens entendent parler dâimmobilier, ils font immédiatement le lien avec ce sigle : SCI. Les bénéfices sont soumis au barème progressif de lâimpôt sur le revenu. Nous vous remercions d’avoir choisi LegalPlace.fr. Dans cette hypothèse, aucune somme n’est distribuée à l’associé mais ce dernier doit payer de l’impôt. Toutefois, lorsque la SCI exerce une activité commerciale, comme la mise en location de logements meublés, elle relève impérativement du régime de lâimpôt sur les sociétés (IS), à lâinstar de lâensemble des sociétés commerciales, et donc de la SAS. SCI ou SCPI : caractéristiques et différences, Créer une Entreprise Individuelle (EI) ou une SASU. La SAS est soumise aux obligations incombant à toutes les sociétés commerciales : Plusieurs statuts sont disponibles pour exercer une activité de gestion locative. Nous nous chargeons de toutes les étapes de la procédure jusqu’à l’immatriculation de la société au RCS ou au RM, et ce pour un prix réduit. Sâil est possible dâopter à lâIR lors de la constitution dâune SARL classique, cette option nâest que temporaire et dâune durée de 5 ans au maximum. Afin de changer la forme sociale de la société et de transformer une SAS en SCI, il convient de suivre la procédure de modification des statuts, qui se révèle fréquemment très contraignante. Une SCI qui loue en meublé pendant trois ans consécutifs est passible de ⦠Cela semble logique de détenir de lâimmobilier en SCI, vu que le terme immobilier figure dans le nom de la société. 2ème point : la responsabilité des actionnaires, comme vous lâavez souligné, est limitée aux apports en SAS, contrairement à la SCI. Câest le cas par exemple lorsque les revenus de la société sont calqués sur ses besoins de trésorerie notamment pour rembourser lâemprunt bancaire. Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. De ce fait on peut également exploiter une sorte de faille juridique. Une SCI peut juridiquement exercer une activité de location meublée car il est admis en général par la doctrine dominante que l'activité de location meublée est une activité civile (voir par exemple en ce sens Jurisclasseur com. Fiscalement, et sauf option particulière, une SCI est assujettie de plein droit à l‘Impôt sur le revenu (IR). Ainsi, la mise à disposition gratuite est analysée comme un « acte anormal de gestion » par lâadministration fiscale. La plupart du temps, lorsque lâon parle dâinvestissement immobilier, câest souvent à la Société Civile Immobilière (SCI) à laquelle on pense en premier. C’est la conséquence de la « transparence fiscale ». La qualité de SARL de famille suppose cependant le respect de certaines conditions. I. LES LIMITES DE LA LOCATION MEUBLÃE EN SCI, II. La plus-value sera ainsi fiscalisée au barème progressif de lâIR (plus prélèvement sociaux), en pouvant toutefois bénéficier de lâabattement suivant : Lâassocié cédant a également la possibilité désormais dâêtre imposé au taux forfaitaire de 30 % selon le mécanisme dit de la « flat tax ». Cette dernière dispose alors dâun double mécanisme de rattrapage : 1.   Au niveau de la société, elle pourra réintégrer dans son résultat fiscal les loyers qui auraient dû être perçus. De plus, pour éviter des difficultés lors de lâannée de franchissement de ce seuil de 10 %, lâadministration fiscale admet que la société conserve le bénéfice de lâIR durant lâexercice de dépassement. fasc. Les bénéfices de la société à lâIS subiront une double taxati⦠Du fait de son objet civil, la SCI est soumise par défaut à lâimpôt sur le revenu (IR) : à ce titre, les bénéfices réalisés par la société au cours de lâexercice social sont distribués aux associés au prorata de leur participation au capital social, et déclarés à lâadministration fiscale sur leur déclaration de revenus. La location meublée, pollution potentielle de lâactivité civile dâune SCI. Selon lâadministration fiscale, une location est considérée comme meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum dâhabitabilité (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405 n° 10). La déclaration sâeffectue sur lâimprimé dâensemble des revenus, à laquelle doivent être joints divers document⦠La location meublée constitue une activité secondaire de la SCI exercée de manière non habituelle : le caractère occasionnel ou habituel de lâactivité est apprécié selon la fréquence et la durée des locations. Enfin, en cas d’assujettissement à lâIS, il ne sera plus possible dâutiliser les déficits de la société. Beaucoup de Français privilégient la SCI. Pour ouvrir un PEA, il vous suffit de contacter votre banquier ou toute autre banque. Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % dâici 2022. La SAS est une société commerciale dont le régime est bien plus souple que celui des autres sociétés de la même catégorie comme la SARL ou la Société anonyme (SA) : Si vous optez pour la création d’une SAS, LegalPlace peut se charger pour vous des formalités de constitution de la société. Le choix va dépendre de son imposition future quâil faut tenter de prévoir. deux frères et le fils de l’un d’eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l’un des frères) ; deux époux leurs enfants respectifs non communs ; deux beaux-frères (sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sÅur) ; deux concubins et leurs enfants communs ; un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux. La SCI ne pourrait pas conserver le bénéfice de lâIR et que . Si vous faites de la location meublée ou de la location courte durée et que vous faites le choix de la SCI, votre SCI doit obligatoirement être soumise à lâimpôt sur les sociétés. Ce point est loin dâêtre négligeable. En cas de société à l’IR, lâassocié est imposé personnellement sur les revenus de la société alors quâaucun dividende nâest distribué. » sera mise à jour significativement Pour l’administration fiscale, l’activité de location meublée est en effet assimilée à une activité commerciale. Par conséquent, elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (Articles 35 et 206-2 du CGI). Selon lâimportance des revenus, les contribuables sont soumis à certaines obligations : - Le régime du micro-BIC sâapplique lorsque le montant annuel du chiffre dâaffaires hors taxes est inférieur à 32.600 euros. Une SARL dite « de famille » nâest rien dâautre une SARL classique. En effet, alors que la location nue de locaux d'habitation ou de locaux professionnels est considérée comme un acte civil, la location meublée est qualifiée de commerciale. SA, SARL, EURL et EIRL : quel statut choisir ? Les montant réintégrés seront calculés en fonction de la valeur locative de lâimmeuble, 2.  Au niveau de lâassocié bénéficiaire, il sera imposé sur le montant du revenu présumé distribué par la SCI, si celle-ci avait perçu un loyer. Or, il peut être opportun d’opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) lorsque l’investissement est destiné à réaliser de la location meublée. Lâassocié ne sera fiscalisé quâen cas de versement effectif de dividendes. Lorsque l'activité envisagée est exclusivement centré sur la gestion d'un patrimoine immobilier ou l'exploitation de biens immobiliers, le choix de référence demeure la SCI pour exercer une activité d'investissement immobilier, bien que d'autres formes sociales puissent être adaptées. Vous ne pouvez pas faire de location meublée ou de location courte durée ou de location saisonnière avec une SCI à ⦠Quand choisir dâinvestir dans lâimmobilier en SCI ? 40 rue de Paradis En effet, le fonctionnement de la SAS, qui se caractérise par la grande liberté conférée aux associés dans la rédaction des statuts, est adapté à lâexercice dâune activité commerciale. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement. Ainsi, lorsque la SCI loue des biens à usage dâhabitation, quâils soient nus ou meublés, la SCI est exonérée de TVA sans aucune option pour lâassujettissement à la TVA possible.